Frequently Asked Questions (FAQs)
Die nachfolgenden FAQs dienen lediglich dem Einstieg in das Thema Zwangsversteigerungen von Immobilien und erheben keinen Anspruch auf Vollständigkeit.
Spezielle Fragen zu einer Versteigerung können Sie bei dem zuständigen Rechtspfleger im Amtsgericht vorbringen.
Wie bereite ich mich vor, was muss ich wissen?
Nutzen Sie die Zeit und besuchen Sie im Vorfeld schon einige Versteigerungstermine, um den Ablauf kennen zu lernen.
Je genauer Sie ihr Wunschobjekt kennen, desto besser. Dazu informieren Sie sich am besten vorher durch eine Besichtigung des Objekts, sprechen mit Nachbarn und studieren das Verkehrswertgutachten. Sie können aber auch den Rechtspfleger bitten, Ihnen ihre offenen Fragen zu beantworten.
Wie läuft eine Zwangsversteigerung ab?
Eine Zwangsversteigerung gliedert sich in drei Abschnitte und beginnt mit dem Aufruf der Sache.
1. Rechtstechnischer Teil
2. Bietzeit
3. Zuschlagsentscheidung
Im rechtstechnischen Teil (Bekanntmachungsteil) verliest der Rechtspfleger den Grundbuchinhalt, die Versteigerungsbedingungen und andere Formalien. In der Bietzeit (mindestens 30 Minuten) geben die Interessenten ihre Gebote ab. Sofern in einem früheren Termin noch keine Gebote abgegeben wurden, können Gebote unter 70 % des Verkehrswertes von der Gläubigerbank abgelehnt werden, unter 50 % muss das Gericht den Zuschlag versagen. In einem weiteren Termin gelten diese Einschränkungen nicht mehr, sofern im Termin vorher Gebote abgegeben wurden und der Zuschlag aufgrund dieser Grenzen versagt wurde.
Die Versteigerung ist erst dann beendet, wenn der Rechtspfleger den "Schluss der Versteigerung" verkündet. Mit Erteilung des Zuschlags werden Sie Eigentümer des Objekts und Nutzen und Lasten gehen auf Sie über. Dies kann sofort erfolgen oder erst in einem gesonderten Termin. Bei einem Zwangsversteigerungsobjekt besteht keine Gewährleistung.
Was ist die sogenannte Sicherheitsleistung?
Die Sicherheitsleistung in Höhe von 10 Prozent des amtlich festgelegten Verkehrswertes müssen Sie auf Antrag des Berechtigten nach Ihrem ersten Gebot erbringen. Diese Summe können Sie vor dem Zwangsversteigerungstermin an das jeweilige Amtsgericht überweisen, der Rechtspfleger akzeptiert aber auch einen von Ihrem Kreditinstitut ausgestellten Bankscheck, einen bestätigten Scheck der Landeszentralbank oder eine selbstschuldnerische Bankbürgschaft.
Achtung! Verrechnungsschecks eines Kreditinstituts oder bestätigte Bundesbankschecks sind zur Sicherheitsleistung in Höhe des Nennbetrags geeignet, wenn sie frühestens am dritten Werktag (Samstag zählt hier als Werktag) vor dem Versteigerungstermin von einem im Inland zum Betreiben von Bankgeschäften berechtigten Kreditinstitut ausgestellt worden sind und im Inland zahlbar sind.
Achtung! Wenn der Betrag der aus dem Versteigerungserlös zu entnehmenden Kosten (sog. Verfahrenskosten) höher als 10 % des Verkehrswertes ist, ist Sicherheit für diesen Betrag zu leisten.
Muss ich mich vor der Versteigerung um die Finanzierung kümmern?
Sichern Sie vor dem Versteigerungstermin die Finanzierung des Objekts. Sie müssen beim Termin ca. 10 % vom Verkehrswert als Vorabüberweisung oder bestätigten Bankscheck hinterlegen (dies ist die sogenannte Sicherheitsleistung), haften aber für den gesamten Betrag. Kalkulieren Sie zusätzliche Kosten wie unter anderem 3,5 % Grunderwerbssteuer, Zuschlagskosten, Kosten für die Eigentumsumschreibung im Grundbuch oder Notarkosten für die Grundschuldbestellung mit ein.
Wie wird geboten und wer darf mitbieten?
Gebote werden im Versteigerungstermin mündlich abgegeben. Bieten kann jeder Interessent, der sich durch Personalausweis oder Reisepass ausweisen und die notwendige Sicherheitsleistung im Termin erbringen kann.
Wer für eine Firma bietet, muss einen beglaubigten Handelsregisterauszug und einen Nachweis über die Vertretungsbefugnis mitbringen.
Was bestimmt den Verkehrswert?
Der Verkehrswert wird von einem öffentlich bestellten und vereidigten Gutachter ermittelt und dann vom Gericht festgesetzt. Der Verkehrswert wird durch den Preis bestimmt, der im Bewertungszeitpunkt im gewöhnlichen Geschäftsverkehr nach den rechtlichen Gegebenheiten und tatsächlichen Marktpreisen zu erzielen ist. Das Gutachten kann in der Geschäftsstelle im Amtsgericht eingesehen werden.
Was sind die 5/10- bzw. 7/10-Grenze?
Im ersten Termin darf der Rechtspfleger den Zuschlag nicht erteilen, wenn das Meistgebot 5/10 des Verkehrswertes nicht erreicht (sogenannte 5/10-Grenze). Liegt das Meistgebot unter 7/10 des Verkehrswertes kann der Gläubiger den Antrag auf Zuschlagsversagung stellen (sogenannte 7/10-Grenze). Diese Grenzen gelten auch in weiteren Versteigerungsterminen, wenn im ersten Termin kein Gebot abgegeben wurde. Auch bei einem Gebot über 7/10 des Verkehrswertes kann der bestrangig betreibende Gläubiger den Zuschlag durch Einstellen des Verfahrens verhindern.
Was kommt danach?
Ab Zuschlagerteilung sind Sie neuer Eigentümer. Ins Grundbuch werden Sie nach dem so genannten Verteilungstermin zwei bis drei Monate nach der Versteigerung eingetragen, ebenfalls müssen Sie die Grunderwerbssteuer bezahlt haben. Sie müssen das Bargebot (abzüglich der Sicherheitsleistung) nebst vier Prozent Zinsen an die Landesjustizkasse überweisen.
