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Zinsen: Der Trend weist aufwärts
Bereits seit einiger Zeit schon ist das historische Zinstal mit Bestsätzen für zehnjährige Laufzeiten von deutlich unter vier Prozent durchschritten und die Zinsen fürs Baugeld weisen wieder nach oben. Besonders dramatisch ist diese Entwicklung bisher jedoch nicht verlaufen, der Durchschnittszinssatz der letzten 50 Jahre ist längst noch nicht erreicht. In der Praxis bedeutet dies aktuell für Kreditnehmer bei einer Darlehenssumme von 100.000 Euro eine monatliche Ersparnis von rund 150 Euro gegenüber dem langfristigen Mittel, wobei noch der Vorteil einer schnelleren Rückzahlung durch eine höhere Tilgung (zwei statt üblicherweise ein Prozent) hinzukommt.
Für den Normalverdiener derzeit besonders interessant sind die Zinssätze für lange Kreditlaufzeiten, mit denen das selbst genutzte Wohneigentum sehr sicher bis zur vollständigen Schuldenfreiheit finanziert werden kann. Diese werden nach Einschätzung von Marktbeobachtern jedoch schon bald deutlich nach oben tendieren, sodass es für alle Interessenten, die bereits ihre Traumimmobilie in Wunschlage gefunden haben, ratsam erscheint, jetzt die Finanzierung unter Dach und Fach zu bringen.
Mehrwertsteuer: In Ruhe rechnen
Dringend abzuraten ist vor Panikkäufen angesichts der Erhöhung der Mehrwertsteuer. Auf die Baulandpreise, die je nach Objekttyp (Haus oder Wohnung) und Lage ein bis zwei Drittel der Gesamtkosten einer Immobilie ausmachen, sollte sie sowieso keinen Einfluss haben, weil sie hier nicht anfällt (stattdessen kassiert der Staat hier über die Grunderwerbssteuer mit). Bemerkbar machen sollte sich die dreiprozentige Erhöhung jedoch bei den Baukosten. Die Frage ist, inwieweit die in einem harten Wettbewerb stehende Baubranche ihre höheren Kosten voll weitergeben kann oder ob es bei gleich bleibenden Preisen sogar zu versteckten Rabatten kommt. Ein allgemeines Drehen an der Preisspirale über die drei Prozent Mehrwertsteuererhöhung hinaus hängt ab von der Entwicklung des Arbeitsmarktes und der Kaufkraft. In einzelnen Segmenten des oberbayerischen Wohnungsmarktes hat der Trend zu höheren Preisen freilich bereits schon jetzt eingesetzt, zum Beispiel bei den begehrten Einfamilienhäusern.
Preise: Ein Anstieg steht bevor
Anders als die reinen Baukosten entwickelten sich in den vergangenen 40 Jahren die Preise für Wohnbauland nicht parallel zu den Lebenshaltungskosten. Aus der Statistik des Gutachterausschusses der Stadt München geht hervor, dass sie in den Sechzigerjahren nur ganz leicht (mit den Bau- und Lebenshaltungskosten) stiegen, dann aber um das Jahr 1969 herum sich von ihnen abheben und sich seither eigenständig entwickeln.
Der Bodenwert macht seither bestimmte Zyklen mit, deren Auf und Ab ihn freilich mit jedem Hoch auf ein neues höheres Niveau treibt. Die Hoch-Phasen der Preisentwicklung setzten dabei in der Vergangenheit immer zum Ende eines Jahrzehnts hin ein (1969, 1977, 1988 und 1997). Das hohe Preisniveau im Münchner Raum ist dabei auf die regelrechte Explosion der Jahre 1988 bis 1994 zurückzuführen, seither verlaufen die Kurven flacher. Traut man ihnen, steht ein Preisanstieg nächstes Jahr bevor.
Blick in die Presse: TZ-München vom 20.10.06
Heute schon an morgen denken Altersvorsorge ist die stärkste Motivation fürs Eigenheim. Daneben spielen Familienfürsorge, Lebensqualität und Selbstverwirklichung eine große Rolle. Der mit Abstand in allen Umfragen am häufigsten genannte Grund für die eigenen vier Wände ist die Altersvorsorge. Für die Aussicht, im Rentenalter oder schon einige Jahre davor mietfrei wohnen zu können, nehmen junge Wohnungseigentümer gerne in den Anfangsjahren höhere monatliche Belastungen in Kauf, verzichten auch schon mal auf den einen oder anderen teuren Urlaub beziehungsweise verbringen ihn in „Balkonien“ und sparen vor allem und am meisten am schicken Auto. Zukunft jetzt sichern
In aller Regel haben Wohneigentümer jedoch die vergleichbaren Mieterhaushalte schon in fünf bis zehn Jahren beim privaten Konsum wieder eingeholt. Und nach rund zehn Jahren stehen sie zumeist finanziell sogar besser da.
Das rührt daher, dass dann bereits ein Teil der Schuld getilgt ist, Sondertilgungen die Restschuld noch einmal verringern und so die Monatsrate teils deutlich gesenkt werden kann. Die Mieterhaushalte mit der ursprünglich niedrigeren Monatsbelastung haben nun jedoch infolge von Mietsteigerungen vielfach eine höhere Belastung als die Eigentümer zu tragen. Und während die Eigentümer mit jedem Jahr weniger Schulden haben und kontinuierlich einen Vermögenswert in Form einer Immobilie aufbauen, indem sie einfach darin wohnen, sehen Mieter mit gemischten Gefühlen ihrer Wohnzukunft entgegen.
Wohnen wird Luxus
Schon heute müssen viele Rentnerhaushalte mehr als die Hälfte ihrer zur Verfügung stehenden Monatseinkünfte allein fürs Wohnen ausgeben. Am stärksten betroffen von dem seit den Sechzigerjahren ständig wachsenden Anteil der Wohnkosten am Verbrauch sind Haushalte mit nur einer Rente oder solche mit einer unterdurchschnittlichen Rente. Denn dann wird die seit Jahrzehnten andauernde Verschiebung der Kostenanteile am Haushaltsverbrauch besonders spürbar: Während fürs Essen immer weniger aufgewendet werden muss (derzeit nur noch etwa 15 Prozent), stiegen die Wohnkosten im Bundesdurchschnitt von elf Prozent im Jahr 1963 auf aktuell rund 30 Prozent.
In Ballungsräumen und in begehrten Lagen wie Südbayern genügt selbst oft in Berufstätigen-Haushalten ein Drittel des Verdienstes nicht, um angemessen zu wohnen. Spätestens dann muss das eigene Zuhause kein Traum mehr bleiben. Denn wer beispielsweise bei einem Einkommen von rund 2.000 Euro mehr als 700 Euro Miete zahlt, kann genauso gut einen Immobilienkredit damit aufnehmen und in die eigenen vier Wände umziehen. Auf die bekannte und derzeit oft gestellte Frage nach der Altersabsicherung kommt dann die bequeme Antwort: Ich wohne ja schon drin.
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